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近期炒得沸沸揚揚,讓台灣地產界及投資客擔心受怕、買賣雙方摸不著頭緒、外人霧裡看花的「房地合一稅」總算有了些眉目,再加上新上任的台北市長柯文哲也為了打擊投資客、壓抑持續上漲的房價,提出了一個購買第二屋不准貸款的建議,使得台灣社會對房地產的關注有增無減。

居高不下的房價問題,不單只在台灣發生,鄰近的香港這五年來也飽受高房價的壓力,不僅形成民生問題,甚至也升高到成為政治問題。過去,香港曾經因為稅制的單純化成為吸引外資在本地投資的重要因素之一,房地產便是其中一項受惠的項目,只是從2009年金融海嘯陰霾逐漸退散後,隨著中國大陸買家積極在香港大量購置房地產,造成房價短時間之內飆漲,加上投資客短炒的推波助瀾之下,加深了香港房價泡沫化的隱憂及引發港人輿論上的攻擊,於是港政府除了透過金管局收緊貸款條件外,從2010年開始三年間針對短線炒作、非香港身份及購買第二個物業以上的買家先後推出「額外印花稅」(Special Stamp Duty, SSD)、「買家印花稅」(Buyer’s Stamp Duty, BSD)及「雙倍從價印花稅」(Double Stamp Duty, DSD)三項房市「辣招」,欲透過印花稅的加重來管理買家購置房地產的需求。

一般而言,在香港大多人是透過房屋仲介購屋,在買賣雙方成交當下即簽訂臨時買賣合約,賣方收取買方訂金,簽臨時合約當日起的二週內需完成簽訂正式合約,買方除了必須補足成交價一成的頭期款給賣方之外,也需即刻繳交相關印花稅給律師樓,由委任律師進行後續查冊、註冊(於政府註冊處進行成交價登記、房屋所有權移轉)等相關事宜,而香港買賣物業、持有物業需繳交之稅款有下列幾類

1. 從價印花稅

首次購屋者或是在香港沒有擁有任何其他住宅物業(包括車位)者,由2010年4月1日起,買賣或轉讓不動產的印花稅率如下

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2.買家印花稅(非香港永久居民或以公司名義購置物業者)

「買家印花稅」適用於在2012年10月27日或之後簽訂的住宅物業買賣契約,「買家印花稅」是按物業交易總金額為準,均以總金額15%的稅率來計算,目的為了保障香港居民本身的置產權。

3. 額外印花稅

正常來說,在香港一間房子持有36個月以上再拿出來賣是不用繳交任何印花稅,除非是投資客短期內移轉,以短炒方式進行交易,在成交時則需繳交「額外印花稅」。「額外印花稅」是根據物業交易的總金額,並按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定的稅率計算 :

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4.雙倍印花稅

香港政府有鑒於過去持有一間房以上的投資者太多,造成市場僧多粥少,房價不斷上漲,使得真正想買房自住者得付出高昂的價錢才能買到房子,於是在2013年2月23日起提出在香港已擁有一個物業以上的買方,未來再購置房地產時需繳交雙倍印花稅,此辣招一推出時,確實對市場造成凍結,嚴重影響換屋市場,也讓二手屋市場物件流通率及成交率跌至谷底,直至2014年中,港政府放寬條件限制,規定六個月內完成先買後賣者可豁免繳交,才讓市場買氣回溫。

香港和台灣比較不同之處在於住宅及車位是分開買賣,因此,就算買方手上並無任何不動產,但若要同時購買房屋及車位,購買住宅物業部份可以按「從價印花稅」繳交較低的稅,但車位則須以「雙倍印花稅」稅率繳納;另外,若購買商用性不動產,如店面、商辦、工廠大廈等,成交時均以「雙倍印花稅」標準予以課稅。

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5.物業稅及不動產租約印花稅(針對物業出租的房東)

香港租金十分昂貴,不論是透過房屋仲介放租或是房東自行出租,租約成交後都需向政府登記,香港政府會在租約成立時課徵不動產租約印花稅,每年也會另課物業稅。物業稅為租金收入扣除租客無定期繳交租金金額、房東所支付的差餉(持有稅)後再扣除餘額的20%(概念性免稅額用作支付修理及其他開支),在扣除前述三項目後,其餘款之15%便會作物業稅。
不動產租約印花稅

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6.物業持有稅–地租及差餉

香港並不像台灣有所謂的房屋稅,但是持有物業者每季則需繳交地租及差餉費,費用每季不同,有時會因應每年政府庫房有盈餘而給予補貼優惠。

差餉是源於英國制度的稅款,「差餉」就是「差人(意指警察)」的糧餉,香港於1848年開始徵收差餉,港英政府最初徵收差餉的確是用於維持警隊的日常運作,其後則更用於維持香港的公共服務,如食水供應、街燈及消防服務等,差餉制度發展至今,已經不如往日般簡單,現今差餉的計算,是以物業的租值,再乘以特定百分率(約5%)而訂定。租值的全稱為「應課差餉租值」,是根據一個物業於指定的估價期內可以收到的合理年租而計算,而香港政府差餉物業估價署每年均會根據房地產的租值,以及通貨膨脹去調整徵收差餉的比例。

至於地租,則是1997年後開始出現的地稅,目前地租的釐定,則為租出土地上的物業之應課差餉租值的3%,而日後亦會按照租值變動而作出調整,地租與差餉一樣每年分四期徵收,而款項必須於每季的首月月底前繳交。

7.利得稅(任何人包括個人、法人團體、香港居民、海外人士)

任何人士以個人或公司名義在香港出售一手(包括預售屋)或二手物業,若有短期炒賣賺取利潤而非自住的嫌疑,須繳納利得稅,稅率為16.5%(法人團體)、15%(法人團體以外人士)

辣招應因時制宜 遏房市炒風 從低總價住宅加辣開始
增加雙倍印花稅 阻豪宅資金投入低總價市場

港政府從2010年正式以增加印花稅的方式來平衡市場房價至今已接近五年,香港平均房價仍有一倍的漲幅,而雙倍印花稅的推出,雖然抑制住整體成交量的增加,但卻間接地引發小面積單位住宅的熱銷,去年全年漲幅高達15%,超過整體房價漲幅13.3%,更遠遠超過豪宅漲幅5.7%,原因在於目前印花稅稅率採取累進制,即稅率跟隨著物業成交金額上升,而雙倍印花稅變相地讓豪宅所上調的稅率較低總價住宅為高,例如300萬港元(約1,200萬元新台幣)以下低總價住宅的雙倍稅率為1.5%-3%,但超過2,000萬港元(約8,000萬元新台幣)的豪宅則為8.5%,相差最多達7%,造成部分投資者轉炒低總價住宅的跡象,因此,雖然目前港政府為了市場平穩發展,對於「辣招」並無加辣的打算,但學界已有建議「辣招」應因時制宜,認為港政府應上調低總價住宅的雙倍印花稅稅率,甚至與豪宅稅率看齊,以避免資金由豪宅轉向低總價住宅,遏抑房價漲勢,而除了原有「辣招」外,過往港政府曾研究欲推出的措施,如空置稅、物業增值稅以至租務管制,在房價走勢異常之下,仍建議重新推出。

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香港房地產稅制單一利外資進場 印花稅「辣招」平衡市場投機

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