受環球股匯市波動影響,香港房市交易下跌三成,後市走勢仍面臨風險

香港與台灣同為華人地區,但是對於經濟變動的反應做法,卻是截然不同。當台灣房市受到全球股災衝擊而一片慘淡之際;香港卻能藉由低總價的一手屋,衝出困境逆勢創造銷售佳績,成功吸引投資資金轉入房市避險,將房市危機轉化為轉機,真是叫人嘖嘖稱奇。

一手熱 二手冷 走勢迴異稱奇

繼七月初中港股災之後,八月份輪到環球股市也面臨股災威脅,香港恆生指數也跌至二年來低位,從四月份港股牛市高點至今已回落超過25%,在股市、匯率同樣波動之下,表現曾與股、匯市脫勾,房價高處不勝寒的香港房市交易也面臨成交量大跌的壓力。

儘管市場上負面訊息不斷,但香港發展商仍有「賭一把」的勇氣,一股作氣狂推低總價小宅產品,光是八月份股災期間,便有超過1千個小型套房單位推出市場,考驗市場對低總價產品的承接力,沒想到在磚頭比股市穩健的對比效應下,推案獲得投資者及年輕買方的青睞,每案幾乎完售;相較於新案逆市中一枝獨秀,二手市場則是屋漏偏逢連夜雨,在股、匯市波動影響部份買方購屋信心,加上預售新案低總價、低自備款的搶客之下,香港房市交投速度減慢,導致八月份整體市場成交量急挫三成。

股災期間市區小套房異軍突起,市場熱銷
股災期間市區小套房異軍突起,市場熱銷

建商狂推迷你套房 首購族、投資客「排隊搶購」

十分特別的是,正當香港二手市場一片濃厚的觀望氣氛,成交凍結時,一手市場卻異常地熱絡起來,形成市場「一手熱、二手冷」的極端現象。環球股災、人民幣匯率急跌,利空訊息已造成金融市場人心惶惶,但房地產發展商不知是看慣大場面而老神在在,亦或是看壞後市想賭一把,均不約而同加快腳步將手上「入門款」小套房產品在股災最嚴重的期間推出市場銷售,引起市場關注。

根據統計,八月下旬共有逾千戶呎數約188呎至378呎(約5.3坪至10.6坪)的開放式及一房式套房推出市場,包括港島區西灣河「柏匯」、九龍區紅磡「環海.東岸」、黃大仙「鑽嶺」、尖沙咀「匯萃」及離島區東涌「東環」等,總價集中在300萬港元至500萬港元(約1,257萬元至2,095萬元新台幣),預售期較一般新案長,最長的預售年期甚至長達三年。事實上,近年來由於房價的攀升,發展商好推10坪以下小套房已非新鮮事,只不過一次過在市區大量推案倒是難得一見,因此,連香港媒體都忍不住笑稱市中心已成為「劏房(小套房)之城」。

自去年初至七月份,香港市區一手成交量約2,900件,其中,總價500萬港幣(約2,095萬元新台幣)以下的首購單位僅佔成交量一成以下,由此可見低總價小單位在市區供應向來僧多粥少,這次大規模推案果然如發展商預期,主打「低總價、高貸款」策略在市況低迷之下造成熱銷,產品除了打中擔心房價持續上漲,急著買房但頭期款有限的首購族,也吸引了擔心股匯市中短期風險仍大的投資客將資金轉入房市避險。

發展商以低總價、低自備款策略吸引首購族及投資客進場
發展商以低總價、低自備款策略吸引首購族及投資客進場

二手市場凍結 八月成交大減三成

根據香港土地註冊處資料顯示,八月份整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)成交量共有5,193件,較七月份7,338件減少29.2%,成交件數創自去年三月受港政府推出雙倍印花稅,引起市場觀望後的新低;其中,二手住宅市場交投首當其衝,交易淡靜,股災當月僅3,271件成交,較七月份下挫近3成。

目前二手市場面臨價高盤整階段,雖大部份屋主持貨力仍強,並無明顯拋售趨勢,其中甚至有屋主見市況前景不明寧可由售轉租,拉長戰線以避開股災影響,但股市波動仍或多或少對部份在股市虧損或有急售需求的屋主造成影響,議價幅度較股災發生前來得大,尤其在新界區天水圍、沙田、粉嶺之前漲幅及成交量亮眼的大型社區當中最為明顯,然而有議價空間便能推動成交量上升,除非市場持續大量推出預售新案瓜分客源、股市繼續大幅波動,二手市場成交量有機會止跌靠穩。

九龍市區指標豪宅未受影響,「天鑄」股災期間推案已賣出超過一百戶
九龍市區指標豪宅未受影響,「天鑄」股災期間推案已賣出超過一百戶

股匯市波動下 房價仍穩 豪宅指數續攀升

在全球股市、匯市大幅波動之下,許多媒體、經濟學者不免開始唱衰香港房市,也放大檢視市場減價幅度、取消交易及認賠殺出的案件是否有增加趨勢,但目前根據中原樓價指數於八月下旬股災發生時的成交價格走勢來看,領先指數當週僅較股災發生前一週微跌0.01%,其中九龍區仍上漲1.16%,豪宅樓價指數甚至上漲0.42%,連漲3週創下新高。

許多人都認為香港人心臟很強,在牛市轉熊市之際仍敢危機入市,其中不乏國際知名人士捧場,或許對許多香港或國際投資人來說,股市不穩並非初次發生,事實上早前於七月上旬也曾出現過,當時二手市場也曾出現零星的減價成交、屋主急售或反悔不買的個案,但股市很快回穩,影響僅屬曇花一現,而未有持續及擴大的現象,至於股災對於一手市場影響就更為微小了,七月初主要以市區豪宅為主導,九龍區何文田「天鑄」、港島南區的「紅山半島」等銷售均未受阻,其中「天鑄」一戶要價2,500萬港幣(約1.05億元新台幣)起跳,推出至今已售出超過100戶;此外,各區二手住宅以高價成交的現象雖減少但卻仍未完全消失,反映出股災對市場實力客的影響並無想像中那麼大。

目前股市波動影響房市交投節奏,買賣雙方在房價上仍無共識,整體成交量跌落谷底,市場最擔心的即是美國的突然升息,這對目前成交量於低位盤旋的房市來說猶如雪上加霜,加上中國打貪、港幣升值等因素,導致香港零售業表現衰退,若不幸引發倒店潮令香港整體失業率上升、股市大跌等利空經濟因素產生,便有機會引起市場恐慌,形成房價急跌壓力,下半年在這樣的陰霾底下,各界相信香港房價漲勢將隨之放緩。

看準市場需求殷切,香港發展商無懼股市變化,如期推案
看準市場需求殷切,香港發展商無懼股市變化,如期推案

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4.19、坪:平方呎=1:35.5833計算

環球股災襲擊 香港房市「一手熱、二手冷」 投資資金轉入房市避險

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