50 STANLEY VILLAGE ROAD,由12座別墅組成,為南區赤柱罕有新供應,一戶要價近7億台幣

2015首季四千萬台幣以上獨立別墅較去年大升1.1倍

在寸土寸金的香港,市區一間10坪的小套房平均就要價2千萬新台幣,若想要住上四千呎(約112.4坪)以上擁有私人泳池、花園,還可居高臨下遠眺群山或無敵海景的獨立別墅,代價會是多少呢?
由於國際指標大國持續實施量化寬鬆政策,加上近一個月中、港股市表現報捷,大量「熱錢」四方八面湧入香港,充裕的資金促使不少豪宅新案銷售進度理想,其中,曾經沉寂一時的香港別墅交投更見活躍,「億級」成交聲此起彼落,大有從谷底翻身的補漲之勢,根據美聯物業研究部資料顯示,今年第一季逾千萬港元(約4,000萬元新台幣)的一二手獨立屋(洋房別墅)買賣成交共計103件,相較去年第四季成長7.3%,並較去年同期大幅上升110%;而自去年第二季起,超過2,000萬元港幣(約8,000萬元新台幣)的二手超級豪宅佔整體二手住宅交投比例逐漸回升,平均為1%,而今年首季此類超級豪宅比例更升至2.2%,市場預估在目前港股走勢不俗之下,第二季比例更有望上升至3%,創下有紀錄以來的新高。

國際量鬆政策加上港股告捷,帶動香港豪宅換屋潮,別墅成交較去年多1.1倍
國際量鬆政策加上港股告捷,帶動香港豪宅換屋潮,別墅成交較去年多1.1倍

別墅異軍突起 成交量較去年多1.1倍

受制於港政府近年祭出買家印花稅、額外印花稅及雙倍印花稅辣招打壓市場上過熱的買氣,對豪宅產品影響最大,交投持續低迷,也曾有部份急於套現的屋主以降價來吸引買方,讓近年豪宅的平均呎價漲幅遠遠落後於受剛性需求所帶動的中小型住宅,然而,從去年第三季開始,在發展商積極推案,提供稅費補貼優惠,加上今年第二季股市表現好轉之下,不但抵銷了辣招殺傷力,買方更逢低進場,豪宅產品呎價出現好久不見的補漲行情。

雖然今年第一季在缺新案撐場之下,整體豪宅交易表現不如去年第四季高峰期,但其中頗受香港及中國富豪青睞的洋房別墅型產品表現卻相當突出,今年首季別墅買賣市場有轉旺的趨勢。根據美聯物業研究部及土地註冊處資料顯示,今年第一季千萬港元(約4,000萬元新台幣)以上的一二手獨立屋(洋房別墅)買賣成交共計103件,相較去年第四季成長7.3%,並較去年同期大幅上升110%。

香港富豪鍾情海天一線的海景別墅
香港富豪鍾情海天一線的海景別墅

新界區別墅景美價宜 成交佔約8成5

香港知名的別墅多群聚在港島太平山山頂區、南區淺水灣、深水灣、赤柱及九龍區的九龍塘,全香港世界級的富豪多半擁有此區的物業,以彰顯身份地位,除了這些別墅群之外,新界區及離島區因佔地較大、風景優美,也是香港別墅分佈之處,例如,香港的後花園西貢,由於它的天然景致,是愛駕船出海的遊艇客最愛,許多知名藝人也愛在這個與九龍市區只有半小時車程的世外桃園購置別墅居住。

香港南區淺水灣是香港著名別墅區之一
香港南區淺水灣是香港著名別墅區之一
山頂區為億級別墅群聚地
山頂區為億級別墅群聚地

此外,新界大埔區面吐露港海景的半山區也擁有多個知名別墅群,由於海景無敵加上價格約2千萬港幣(約8千萬元新台幣)以內,只有港島別墅平均價格的三分之一,曾吸引不少中國籍富豪及香港本地中產人士在此置產。而元朗區也有數個屋齡二十多年的老牌別墅社區如錦繡山莊、加州花園,因社區規劃良好,且不同於一般香港蝸居,是有天有地的洋房住宅,受到外籍人士及從國外回流的港人之青睞;另外,離島區也因渾然天成的美景及低密度開發的限制,成為近年新興別墅區,例如大嶼山系的愉景灣、長沙等,近期有億級港幣的別墅在此成交。

首季超過千萬港元獨立屋(洋房別墅)註冊量主要集中新界區,共有88件成交,佔整體洋房別墅產品成交103件的85.4%,其中以大埔康樂園最多,共11件別墅成交;另外,受惠於新界北新鐵路規劃效應持續發酵,元朗錦繡花園則以9件居次,而同屬元朗的加州花園也以8件緊隨其後,其他個案則來自元朗區爾巒、西貢區匡湖居、大埔區淺月灣及比華利山別墅等;市區方面,首季港島區及九龍區分別有12件及3件超過千萬港元(約4,000萬元新台幣)別墅成交,分別佔約11.7%及約2.9%

50 STANLEY VILLAGE ROAD,由12座別墅組成,為南區赤柱罕有新供應,一戶要價近7億台幣
50 STANLEY VILLAGE ROAD,由12座別墅組成,為南區赤柱罕有新供應,一戶要價近7億台幣
自地鐵北環線規劃宣佈後,沿線的元朗區老牌別墅錦繡山莊成交價量齊揚
自地鐵北環線規劃宣佈後,沿線的元朗區老牌別墅錦繡山莊成交價量齊揚

富豪換樓潮 億元超級豪宅旺市從市區蔓延離島區

近期別墅市場交投熾熱,在四個月之內掀起多筆「億級」交易,包括以51億港元(約204億元新台幣)天價成交的山頂道何東花園案、山頂Twelve Peaks於第一季便有三棟別墅成交,其中一戶成交價高達5.06億港元(約20.24億元新台幣),實用呎價約11.9萬元(約每坪1,693.8萬元新台幣),創下今年香港一手豪宅最高呎價紀錄,另外,也有數間位於赤柱別墅以1.5億港元(約6億元新台幣)成交,以及位於九龍塘面積124坪的別墅「一號義德道」今年三月成功以3.629億港元(約14.5億元新台幣)標出,成交呎價高達8.2萬(約每坪1,167萬元新台幣),創下九龍區別墅呎價新高,「億」聲響起,讓今年豪宅市場第一季便士氣大振。

而億元港幣起跳的別墅交易也從市區蔓延至離島區,一手新案大嶼山南岸Botanica Bay於四月份推出,二週內便有二幢別墅成交,其中一幢以1.09億港元(約4.36億元新台幣)成功標出,打破離島區物業成交紀錄,個案於兩週內已接連賣出兩幢別墅,均由香港本地富豪所購,別墅實用面積約120坪,另設70坪的花園及50坪的天台,呎價高達23,416元(約每坪333.3萬元新台幣)。
由於市場資金充裕,加強中港富豪換屋意願,但目前市場上多為社區型別墅產品,實用面積大多在百坪以下,對這批富豪來說,並沒有太多選擇,也因此超過百坪的大型別墅今年變得炙手可熱,市場上也對億元級的超級豪宅銷售表現也表示樂觀。

身價高、隱私高 獨立地段及門牌別墅供應短缺

雖然香港地產商統稱大坪數的洋房為別墅,但不同地點、不同種類的別墅均會造成平均售價上的差異,而香港別墅可分成三大類:一幢式的獨立屋、兩戶相連的半獨立屋以及多座聯建的聯排別墅,其中獨立屋可以再根據其土地業權狀況分拆成獨立地段和獨立門牌的獨立屋。
目前香港十分流行的社區型聯排別墅,出入社區大門時要經過保全系統,內外亦有閉路電視監視,原則上應該是比較安全,但對身價不斐的富豪來說,隱密度仍不夠高,因此,香港富豪一向鍾情於自建自住的別墅,保安、管理都由自己一手包辦,例如香港首富李嘉誠在港島南區深水灣便自建大型別墅居住,十大富豪之一的地產大亨李兆基早年也於山頂白加道上買下一塊土地供家族使用,這類富豪其實都不傾向買成屋,只買土地自己興建。

根據香港第一太平戴維斯研究分析指出,香港超過九成的別墅位於港島區,約2,545間,其中只有279間及114間是分別擁有獨立地段及獨立門牌的獨立屋,大部分這類優質獨立屋都是位於山頂及南區,而目前市場上僅分別約有33間及19間擁有獨立地段、獨立門牌的別墅出售,供應十分稀少,因此促成這類別墅近期紛紛以天價成交的情況。

過去十年間,香港豪宅市場上鮮有新別墅產品供應,然而目前由於環球低利加上股市獲利資金支持,中、港富豪對此類產品需求較過去殷切,一時之間市場供給追不上需求,而且過去一、兩千呎(約30坪至60坪)大的二手豪宅產品已無法滿足現今別墅買方對於追求世界級優質生活及稀有產品的需求,因此,香港發展商從去年開始便陸續推出四千呎(約112.4坪)以上的超級豪宅,從山頂區、南區到九龍塘、新界沙田九肚山及離島長沙均有新推案經由標售的方式來進行銷售,目前標售情況十分理想,除了為今年香港豪宅年揭開序幕,也猶如為市場吃了一顆定心丸,相信只要股匯市走勢無大變動,香港別墅產品交投將為豪宅市場交出亮眼的成績。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算

股牛市帶動香港豪宅換屋潮 富豪最愛別墅洋房

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