未受新辣招影響,將軍澳新案緻藍天銷售亮眼

當台灣正在步入稅改陣痛期,業者及買賣雙方均看淡後市,房價開始有下修的跡象時,鄰近的香港房價也開始止漲,走向高位盤整格局。自今年二月底港政府祭出緊縮總價700萬港元(約2,800萬元新台幣)以下的自用住宅貸款成數後,近一年來持續攀升的香港房價漲勢終於暫歇,根據香港政府差餉物業估價署最新數據顯示,三月份私人住宅樓價指數,與二月份同為291.4點,指數在連升11個月後首次叫停,甚至,去年漲勢明顯,帶領整體房價上漲的中小型單位住宅房價首次往下,較二月份輕微下跌0.03%,雖然房價已進入止漲階段但受到買方觀望由買轉租的需求帶動下,租金連創十個月以來新高。

緊縮房貸成數見效 香港房價漲勢暫歇
緊縮房貸成數見效 香港房價漲勢暫歇

新辣招發酵房價高位盤整 轉買為租 租金漲幅擴大

香港過去近一年的房價高漲便是由中小型住宅開始帶動,於是金管局於二月底對症下藥,從緊縮中低總價住宅貸款成數著手,果然立即見效,不但讓二手市場成交量下跌兩成,也讓房價漲勢終止。根據差餉物業估價署最新數據顯示,今年三月份私人住宅售價指數為291.4點,較二月份持平,為連升11個月後首次,其中,實用面積12坪以下的小單位的售價指數為318.6點,較二月份下跌0.03%,是連漲了11個月以來首次出現下跌;不過,未受房貸緊縮影響的30坪以上大單位,房價則是進行補漲行情,漲幅0.25%至2.3%,雖然三月份香港樓價指數未見漲幅,但繼續維持歷史高位,年漲幅近二成,業界也估計,香港房價漲勢趨緩,將連帶影響一手新樓的開價策略,但近期一手住宅銷售甚佳,預計第二季內的樓價指數將重拾升軌,只不過發展商推出多項優惠與二手市場競爭,未來數月可能也只會讓樓價指數微升,整體房價將會繼續於高位盤整,不會輕易大幅回落,也不會有去年急漲的情況出現。

相較於房價漲勢漸歇,住宅租金卻繼續漲聲不斷,租金最新指數為169.4點,較二月份上升0.83%,年漲幅已達9%。雖然三月份非傳統租賃旺季,但由於港政府持續出招,部份小單位住宅買方礙於購屋難度增加,只能轉買為租,使得市場一反常態,出現買賣減少、租賃增加的情況,且租金漲幅也隨著需求增加而擴大,12坪以下單位的租金指數月漲幅達1.1%,為近4個月最大單月漲幅。

租金走高之下,低總價小宅仍是投資客最愛
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政策打房效力持續 一手熱二手冷 四月預售新成屋成交增加1.2倍 二手下挫約2成

除了樓價指數止升顯示出市場觀望氣氛濃厚之外,四月份的成交表現也讓人為二手市場捏把冷汗。根據港政府土地註冊處資料顯示,四月份整體物業(包括一手私樓、二手住宅、工商舖、純車位及其他等)成交量共為6,223件,較三月份輕微上升約0.2%,但值得留意的是,四月份整體成交件數雖然保持平穩,但一、二手住宅走勢卻南轅北轍,預售新案成交量創下4個月新高,二手住宅卻跌至13個月以來的低位。

四月份預售及新成屋成交量共1,629件,較三月份大升1.2倍,為四個月以來新高,成為四月份整體成交量得以持穩的動力,其中最熱賣的預售住宅為首批740戶一開賣便CLEAN的新界區將軍澳緻藍天,由長江實業所推出,已打破去年自家個案荃灣環宇海灣的銷售紀錄,其次是同區的嘉悅、紅磡悅目及東涌昇薈;二手住宅方面,四月份成交量約3,002件,較三月份減少約19.7%,今年已連續下跌3個月,並來到13個月新低。

未受新辣招影響,將軍澳新案緻藍天銷售亮眼
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四月份註冊個案主要反映出三月份成交市況,便能將二月底港政府推出的新一輪辣招對香港房市的影響全面反映出來。然而,為何新辣招之下,一手二手命運大不同?因為隨著緊縮貸款成數措施推出後,香港發展商能為買方提供較靈活的貸款方案,加上在提供稅費減免、定價優惠之下,價格頗具競爭力,市場焦點自然集中於預售、新成屋市場;反觀二手市場的屋主、房屋仲介則難以如發展商為買方爭取較高的貸款金額,加上目前利率持續低位,屋主未到願意大幅減價出貨的時候,買賣雙方呈現拉鋸,導致二手交投低迷,市場購買力甚至轉向一手樓,造成一二手樓走勢背馳。
換屋支撐 中高價住宅突圍而出 新台幣二千萬以上住宅表現亮眼

預售、新成屋市場熱度未受辣招影響,什麼樣的產品最好賣呢?若以成交金額佔比來看,總價2,000萬元至4,000萬元新台幣住宅最熱銷,共有1,175件成交,佔整體預售、新成屋銷售的72%;其次4,000萬元新台幣以上的住宅則成交325件,佔20%;2,000萬元新台幣以下小宅只有129件成交,佔整體成交的8%。

若以月份來比較的話,同樣以總價2,000萬元至4,000萬元新台幣住宅表現最為突出,比三月份的386件大升逾2倍;而4,000萬元新台幣以上的成交量則較三月份上升62%,反映出中高總價產品在受到經濟較有實力的換屋客支持下,較不受新辣招影響,市場表現相對亮眼。

香港房價和台灣相若,自2003年SARS過後便以倍數上升,尤其是當2008年底金融海嘯過後,房價從谷底反彈力道強勁,儘管港政府之後使出多項壓抑房價的政策,仍難以有效控制房價漲勢,房價更一舉超過1997年高峯期指標,然而,也由於這些年隨着房價倍數上升,製造財富效應,加大了港人的換屋力道,造成中型單位以至大單位甚或豪宅交投轉趨活絡、樓價指數不跌反升的現象;另外,反觀進入第二季之後,預售、新成屋市場推案形成了「大豪宅」與「小蚊宅」對決的情勢,發展商將目前市場最好賣的10坪以下的小套房和已進入補漲行情的市區豪宅陸續推出市面,反而獨缺最受一般家庭客青睞的12坪至20坪二房產品,這或許仍為二手市場保留了一線生機,在受到剛性需求的支撐之下,整體房價要調頭往下的機會仍舊不大。

看好豪宅市場進入補漲階段,九龍地王何文田豪宅趁勢推出
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九龍區第二季成為香港豪宅銷售指標區
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註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算

緊縮房貸成數見效 香港房價止漲 11個月以來首見 一二手走勢背道而馳

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