去年甚受市場追捧的低總價住宅社區,面臨新辣招威脅,交易出現膠著

當台灣豪宅市場因受到政府新稅制的影響,交易吹起冷風時,香港豪宅反而一掃去年陰霾,市場轉趨活躍,成交價量明顯上升,第一季雖為傳統淡季,但成交金額仍較去年同期上漲超過九成,加上香港恒生指數受到中國大陸拋出「一帶一路」策略激勵,四月初「牛氣沖天」,短短八個交易日便大漲2,400點,攀升至七年半以來高位,市場預期,股市獲利資金將有利於今年香港豪宅市場發展,並且在新辣招政策的制衡之下,豪宅將有機會取代小宅成為今年房地產持續向上的火車頭,而發展商當然不會錯過這個千載難逢的盛況,趁勢推出豪宅新案,一手市場總銷金額今年將持續走高。

首季超級豪宅熱賣 每坪逼近1700萬台幣 將推高全年新案總銷金額

今年首季香港豪宅市場喜訊不斷,豪宅指標區太平山頂持續有超級豪宅高價成交,提振整體豪宅買賣信心,其中,山頂Twelve Peaks於第一季便有三棟別墅成交,總金額高達13.9億港元(約55.6億元新台幣),其中一戶以5.06億港元(約20.24億元新台幣)成交,實用呎價約11.9萬元(約每坪1,693.8萬元新台幣),創下今年香港一手豪宅最高呎價紀錄,也為一手市場搏得好彩頭,市場預期,在豪宅買賣轉趨活絡之下,今年全年一手新案交易金額將上看2,400億港元(約9,600億元新台幣),超越去年1,778億港元(約7,112億元新台幣),顯示一手市場自去年回春之後,儘管香港政府為壓抑房市過熱頻頻出招,但受影響最大的往往是二手市場,一手市場仍在積極、靈活的推案策略之下穩坐房市常勝軍。

山頂指標新豪宅Twelve Peaks去年至今已賣出四戶,成交總價及呎價屢創新高
山頂指標新豪宅Twelve Peaks去年至今已賣出四戶,成交總價及呎價屢創新高

根據中原地產研究部與土地註冊處資料顯示,2015年第一季一手私人住宅成交件數為3,626件,總銷金額為405.38億港元(約1,613.5億元新台幣),成交件數與去年同期相若,但金額卻較去年同期上升26.4%,顯示受惠於香港整體房價上升,儘管買氣與去年差不多,但成交金額卻明顯上升。近期也出現新案銷售熱潮,包括東環一期、昇薈、玖瓏山、天賦海灣等案在淡季仍表現不俗,而自第二季開始有更多豪宅新案推出,加上原本已開售的案子也將趁勢推出高總價特色戶,估計第二季一手新案成交將可創下歷史新高,甚至超越2014年第3季610.67億港元(約2,442.7億元新台幣)的紀錄。

發展商淡季惜售 大型新豪宅缺貨 二手豪宅創兩年來新高

2015年第一季總價1,200萬港元(約4,800萬元新台幣)以上的整體豪宅(包括一手及二手)成交共計1,352件,總銷金額424.79億港元(約1,700億元新台幣),較去年同期分別上升72%及93%,但較去年第四季的高峰表現仍分別下跌27.5%及12.4%。其中,受惠於年初歐洲央行量化寬鬆政策,吸引不少資金流入豪宅市場,高價住宅備受追捧,連帶刺激二手豪宅交易暢旺,因此第一季二手豪宅異軍突起,共有828件成交,總銷金額達211.62億港元(約846.5億元新台幣),較去年第四季分別上升16.3%及14.0%,二手豪宅交投已連升四季,且攀上兩年以來新高。

今年第一季資金流入二手豪宅,成交創兩年新高
今年第一季資金流入二手豪宅,成交創兩年新高

可惜雖然二手豪宅交投活躍,卻面臨發展商於第一季淡季休兵惜售的窘境,在缺乏新豪宅推案供應之下,整體豪宅表現回軟。2015年第一季一手豪宅成交件數為524件,總銷金額為213.17億港元(約852.7億元新台幣),較去年第四季分別下跌54.5%及28.8%,為2014年第二季以來新低。

2015年第一季賣座的豪宅個案多集中於港島區,第一名為港島區西環維港峰,共有83件成交,總銷金額達21.2億港元(約84.8億元新台幣);其次為新界區沙田玖瓏山,共成交53件總銷金額為8.65億元(約34.6億元新台幣);港島南區紅山半島4期成交共有43件,排名第三位,總銷金額達15.13億港元(約60.5億元新台幣)。

熱錢效應持續,新界區青衣指標豪宅灝景灣,三房戶已近4800萬新台幣,呎價較上季上漲超過兩成
熱錢效應持續,新界區青衣指標豪宅灝景灣,三房戶已近4800萬新台幣,呎價較上季上漲超過兩成

新豪宅開售帶動 山頂首季成交破400億大關 為市場注入強心劑

由於從去年第三季開始,香港豪宅交投已凝聚一定的購買力,加上去年豪宅產品明顯受壓,在市場期待補漲情緒之下,今年首季豪宅表現確實比過去兩年來得理想,其中,豪宅指標太平山頂及鄰近南區整體交投量也因受到新案紅山半島推案帶動,季內共有85件豪宅成交,較去年首季大幅飆升約2.7倍;而成交金額方面則因何東花園以天價51億港元(約204億元新台幣)成交,創下豪宅史上最高成交金額的紀錄,使得山頂首季成交金額便一舉突破百億港元(約400億元新台幣)大關。

由於新案紅山半島於今年首季推售一批大樓分層單位,而此案成交量便有53件,使得山頂南區的交投量顯著上升,此外,山頂二手豪宅也有27件於首季成交。事實上,除了新推案炒熱市場的因素之外,今年首季山頂何東花園的51億港元(約204億元新台幣)交易案也功不可沒,除了為總銷金額帶來大筆進帳讓金額高達100.68億港元(約1,602.7億元新台幣),更讓市場往豪宅產品聚焦,一改去年一整年讓小宅獨領風騷的局面,吸引更多的豪宅大戶入市。

近年新晉升為豪宅區的奧運站一帶新興住宅,買賣及租賃價格屢創新高
近年新晉升為豪宅區的奧運站一帶新興住宅,買賣及租賃價格屢創新高

北錢南下 現「賣股換樓」效應 豪宅新案搶推案

由於中國大陸「一帶一路」國策讓股市拉出紅盤,熱錢如滔滔河水往南下湧入,使得香港股市步入牛市顛峯,四月初恒生指數短短八個交易日便大漲2,400點,最高攀上2.8萬點關口,創下7年半高位。香港股市節節上升,在「股樓齊鳴」之下,連帶豪宅市場交投轉趨活絡,無論一二手豪宅均有明顯成交,市場預估這股「套股換樓」潮將讓豪宅出現補漲行情。

低總價住宅近年走勢強勁,各區二手低總價社區房價屢創新高,但今年第一季開始面臨港政府祭出新辣招政策調控,在交易量凍結的情況之下,價格走勢不確定性較高;相反地,豪宅高總價產品過去幾年因辣招因素而使得交投疏落,價格漲幅遠不及中低總價住宅,然而今年歐洲央行加大量化寬鬆力道,加上中國股市高漲的利多環境下,充裕的資金流入香港豪宅,使得香港各區指標豪宅相繼傳出高價成交的訊息,許多政商界名人也因近期市場交易暢旺而將手中豪宅出售獲利了結。

去年甚受市場追捧的低總價住宅社區,面臨新辣招威脅,交易出現膠著
去年甚受市場追捧的低總價住宅社區,面臨新辣招威脅,交易出現膠著

雖然第一季發展商惜售手中指標個案,但進入第二季在股市大漲及豪宅一、二手交投氣氛甚佳的狀況下,已開賣之個案及全新豪宅已加快部署,陸續進入推案高峰,不論是港島區中半山其呎價已打破全亞洲分層住宅紀錄的天匯,或是同區推案的懿峯、瀚然、港島南區赤柱50 STANLEY VILLAGE ROAD及離島區大嶼山長沙WHITESANDS別墅大案,以至於九龍區旺角曉珀‧御,紛紛在第二季佈署新推案事宜,甚至連去年因推出香港新案史上面積最小「微型戶」而聞名的新界區大埔個案嵐山,日前也積極推出手上大單位複式戶及相連戶,定價一戶最高為港幣2,366萬(約9,464萬元新台幣),為個案完銷之日積極鋪路。

港島中半山新案瀚然第二批單位搶第二季加價後再推出市場
港島中半山新案瀚然第二批單位搶第二季加價後再推出市場
港島區中半山豪宅第一季交易成績不俗
港島區中半山豪宅第一季交易成績不俗

港股近期表現扶搖直上,連帶讓部份買家購買力明顯提升,也帶動整個市場投資氣氛,買賣雙方均對今年房市感到樂觀,並認為中高價住宅將會是最大受惠者,而股市大漲所造就的財富效應,或會使得部份投資者選擇獲利了結、賣股換樓,促使一手新案的投資比例有所增加,也為第二季香港房市走勢帶來支撐,不過預估二手市場將在新案推案頻繁之下持續受壓,表現相對弱勢。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算

歐洲央行量化寬鬆遇上中國政策牛市 熱錢湧入香港豪宅現「補漲行情」

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