港政府推出新辣招,二手房市三月份開始量縮價止漲

2015Q1住宅走向量縮價穩

由於近期中國大陸拋出「一帶一路」策略,主導籌建亞洲基礎設施投資銀行(Asian Infrastructure Investment Bank,簡稱亞投行),各國反應熱烈,連帶刺激了欲振乏力的港股,提供向上攀升的動能,短期內錢進股市勢態明顯,而相較於熱呼呼的股市,香港房市則在港府推出新一輪辣招的影響下顯得冷清許多,逐步走向「量縮價穩」格局,儘管根據差餉物業估價署最新數據顯示,今年二月份私人住宅售價指數達291.1點,指數再創新高,較一月份升2.32%,已連升11個月,一年內更上升逾19%,然而,自二月底金管局推出新一輪緊縮貸款成數措施,對二手房價的影響才開始逐漸浮現。

根據美聯物業房價研究顯示,三月份以實用面積計算的平均呎價約10,474港元(約每坪149萬元新台幣),雖然當月仍有上漲,但漲幅僅約0.5%,為十個月以來最低,也較二月份漲幅2.3%明顯大幅縮小,除非股市熱錢大量湧入房地產,否則辣招對房價的影響會越來越明顯,再加上今明兩年將進入新屋落成高峰期,供給量增加,香港房價走勢將趨於平穩。

房市現警訊 Q1住宅成交共16,768件 連跌兩季累跌16% 回到去年房市冰冷期

除了成交價格漲勢已趨和緩之外,整體成交量也顯著下滑,根據中原地產研究資料顯示,香港2015年第一季整體住宅(包括一手、二手私人住宅、居屋、公屋及夾屋自由市場買賣)共有16,768件成交,總銷金額約1,159億港元(約4,636億元新台幣),較2014年第四季分別減少1.6%及9.7%,而第一季的成交件數及總銷金額均連跌兩季,分別累跌16%及18%,成交件數更是創下去年第二季16,011件後新低;若以月份來看,三月份成交共有4,329件及318.4億港元(約1,273.6億元新台幣),份別較二月份下跌28.2%及22.1%,成交創下一年內新低。

延續2014年大豐收氣勢,發展商仍規劃於2015年積極推案,雖遇到農曆新年長假期部份發展商暫緩新案推案計劃,但表現仍高於去年同期,一手私人住宅方面,2015年第一季成交分別共有3,612件及400.3億港元(約1,601.2億元新台幣),較2014年同期分別上升1.7%及24.8%;而月表現則受制於農曆新年假期原因,三月份成交僅有680件,總銷金額共79.5億元(約318億元新台幣),較二月份下跌54.8%及40.4%,但三月份開始有數個新案齊推售,一手市況轉趨活絡,成交表現將於四月份展現。

二手私人住宅方面,2015年第一季成交分別有12,038件及778.9億港元(約3,115.6億元新台幣),較2014年同期的6,526件及352.8億港元(約1,411.2億元新台幣)上升84.4%及1.2倍,成交金額創下10季以來新高;但以月份來看,成交表現則是先熱後冷,三月份共有3,350件成交,總銷金額共計245.6億港元(約982.4億元新台幣),件數及金額較二月份下跌19.3%及5.9%,除了同樣受到農曆新年長假期影響,買方減慢購屋步伐,以致二手成交數字回落之外,於二月底金管局突然推出第七輪逆週期措施,緊縮貸款成數壓抑房市,也是使得買方轉趨觀望,造成二手交投減少的主要原因,隨著新辣招的影響持續,預估後續的效應將於四月份成交數字中完全反映。

港政府推出新辣招,二手房市三月份開始量縮價止漲
港政府推出新辣招,二手房市三月份開始量縮價止漲

2015年私人住宅落成量集中市區 小宅增11%

在小宅搶手熱賣帶動之下,香港整體房價一年之內便上升19%,為平衡市場供需,港政府近年來不斷增加小宅的供應數量,今明兩年將進入供給高峰期,根據差餉物業估價署最新公佈的《2015年物業報告》資料顯示,預測今年香港私人住宅落成量約1.32萬戶,其中最搶手的小宅單位(實用面積低於12.1坪)約2,400戶,較去年增加11%,並創10年來新高,一反過去集中在新界區的常態,今年分佈主要落在市區灣仔、深水埗及九龍城等三區。

今年私人住宅落成量集中市區,小宅增11%
今年私人住宅落成量集中市區,小宅增11%

根據最新數據顯示,今年整體私人住宅預測落成量約1.32戶,較去年預測的1.27萬戶輕微上調5%,儘管相較於去年全年落成量1.57萬戶減少15.5%,但仍較過去5年平均數1.17萬個單位高出13%,預期短期供應回落只是行政作業上的問題,長遠供應增加趨勢相信仍然未變。

將於今年落成的新樓當中,以港島區灣仔、九龍區深水埗及九龍城此三區最多小單位落成,除了小宅外,今年實用面積超過48.3坪的超級豪宅落成量也較以往為多,約有944戶,創下歷史新高,其中九龍城區便佔了4成,包括區內何文田及紅磡即將推售的豪宅新案。

今年超級豪宅落成量較以往為多,多集中於市區,頗受市場關注
今年超級豪宅落成量較以往為多,多集中於市區,頗受市場關注
將於近期開售的九龍何文田半山豪宅, 坐擁維港景色,位沙中線地鐵站旁,位置為土地投標當年的地王,備受外界矚目
將於近期開售的九龍何文田半山豪宅, 坐擁維港景色,位沙中線地鐵站旁,位置為土地投標當年的地王,備受外界矚目

明年私人住宅2萬戶落成 六成待售 去年空置率3.8% 17年新低

雖然今年落成供應指標未能達標,並且去年香港私人住宅空置率為3.8%創17年新低,顯示市場供應仍處於緊張狀態,好在明年私人住宅預測落成量將達2萬戶,創11年新高,且其中逾六成單位待售,市場預估將有助於紓緩房價升勢。

住屋需求高,去年香港私樓空置率3.8%,創17年來新低
住屋需求高,去年香港私樓空置率3.8%,創17年來新低

差估署公佈的《2015年物業報告》當中也顯示出,明年私人住宅預測落成量達20,140戶,將較今年預測的1.32萬戶增加52%,創2004年以來11年新高,也是首次真正達到長遠房屋策略訂下平均每年1.9萬戶私人住宅供應目標,其中實用面積30坪以下的中小型單位便佔整體落成量91%,港政府企盼以增加供應平衡房價的策略,最快於今明兩年可望見到成果。

將於明年落成的新樓之中,超過七成位於新界區,以元朗、西貢(包括將軍澳)兩區供應最多,分別佔26%及24%,而將於明年落成的新案之中,估計至少有19個個案,總共將近1.3萬戶仍未推售,相信當個案推出市場時,有望紓緩因供應短缺所引致的房價快速上漲問題。

此外,香港房價近年漲勢不斷,供應量有限也是主因,根據物業報告顯示,去年私人住宅空置率僅3.8%,於17年來首次低於4%,空置單位共計4.33萬個單位,而部份單位屬於新案尚未正式交屋所致,若扣除此批單位後空置單位僅3.61萬,實際空置率僅有3.2%;其中,中小型單位空置率更只有3.5%,反映出市場對小單位需求若渴;至於過去空置率一向比較高的豪宅(實用面積超過30坪),空置率也由2013年的9.7%回落至7.9%,減少1.8個百分點,為14年以來新低紀錄。

進入2015年至今,在新供應量未完全到位、美國升息未成定局並且經濟面仍有利多的狀況下,香港整體房市本應走向價量齊揚的格局,然而在港政府新一輪辣招推出之後,市場又形成去年初「新樓笑、舊樓哭」的局面,受到辣招影響的二手市場,從三月份開始到復活節長假期間交投相當稀疏,反而發展商在靈活應變之下加速推案,推案價格貼近二手市價,表現不俗,然而,二手市場雖感壓力,認為大漲無望,但由於近日股票市場牛氣沖天,加上仍未面臨升息威脅,相信屋主大幅減價出售的機會不大,預計短期內香港整體房價表現仍會保持平穩,且戰且走。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算

辣招搭配新屋落成逐步見效 香港房市進入冷靜期

VR香港


基本資料


Post navigation


發表迴響

你的電子郵件位址並不會被公開。 必要欄位標記為 *