國際貨幣量寬政策帶動之下,香港超級豪宅成交不俗

史上最貴豪宅地山頂何東花園51億港幣成交揭開序幕

儘管美國聯儲局不斷放話近期將朝著升息邁進,讓買氣熱絡的香港房地產稍微打了一個冷顫,但同一時間,歐洲和亞洲部份央行反其道而行紛紛降息以刺激經濟增長,多國央行推出大規模寬鬆措施,使得國際資金充裕,低利環境有機會持續,反而有利於房地產發展,其中,去年受到低總價產品壓過風頭的豪宅市場在2015年一開春便佳績頻傳,單是今年頭二個月,成交金額已逾70億港元(約280億元新台幣),較去年首季僅18億港元(約72億元新台幣)成交金額高出近四倍,升勢凌厲。

其中,位於香港太平山頂的超級豪宅地何東花園以天價51億港幣(約204億元新台幣)成交,創下豪宅史上最高金額的紀錄,震驚市場,而鄰近欲挑戰全球呎價最高的別墅新案TWELVE PEAKS其中一戶也以4.91億港元(約19.64億元新台幣)高價賣出,平均呎價為11.3萬港元(約每坪1,608.4萬元新台幣),不但是此案成交新高,同時也為全香港別墅豪宅中呎價排名第三,加上近日九龍筆架山一幅豪宅用地高價賣出,呎價高達2萬港元(約每坪284.67萬元新台幣),一波接一波的利多消息為香港豪宅巿場注入強心針,預期今年發展商推案心態將更加積極,促使實力投資者購置速度加快。

國際貨幣量寬政策帶動之下,香港超級豪宅成交不俗
國際貨幣量寬政策帶動之下,香港超級豪宅成交不俗

傳奇性山頂豪宅何東花園拒為法定古蹟 51億港幣巨額易手 雙辣稅12億港元均破紀錄

被外界稱為「世紀巨刁(Deal)」而備受關注的山頂何東花園案,是透過招標形式出售,吸引多個港資、基金及內地財團參與角逐,於今年一月底以51億港元(約204億元新台幣)易手,新買家為有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地主席張松橋,因此案是以公司名義買入,需要付買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)共23.5%,稅項高達12億港元(約48億元新台幣),不只成交金額創下史上新高,稅項亦創下港政府實施辣稅後新紀錄,而主建物已拆除的何東花園佔地約12萬方呎,可建樓面約6.2萬方呎,若地價連同稅項計入成本,購入總成本63億港元(約252億元新台幣),每方呎樓面地價10.1萬元(約每坪1,437.6萬元新台幣)。

何東花園建於1927年,為屹立於香港山頂近90年的一級歷史建築,由已故的知名商人何東爵士為平妻張靜容購入並改建,地勢背山面海,花園及大宅設計以融合中國及歐洲的建築風格為特色,稱為中國文藝復興風格,因極具歷史文化價值,曾被港政府列為暫定古蹟,但最後港政府未能就保育方式與業主達成共識,無法將其列入法定古蹟保存,而何東家族隨即把物業主建築物清拆進行標售,成為整個山頂區稀有的大型放售土地。

何東花園為屹立於香港山頂近90年的一級歷史建築,花園及大宅設計以融合中國及歐洲的建築風格為特色極具歷史文化價值,曾被港政府列為暫定古蹟
何東花園為屹立於香港山頂近90年的一級歷史建築,花園及大宅設計以融合中國及歐洲的建築風格為特色極具歷史文化價值,曾被港政府列為暫定古蹟
傳奇性山頂豪宅何東花園拒為法定古蹟 ,遭後人清拆主建物後以51億港幣巨額易手
傳奇性山頂豪宅何東花園拒為法定古蹟 ,遭後人清拆主建物後以51億港幣巨額易手

近年山頂超級洋房及屋地有多件備受矚目的交易,最高呎價為2011年成交的山頂普樂道十號,該物業以8億港元(約32億元新台幣)賣出,每方呎達13.3萬港元(約每坪1,893萬元新台幣),為香港呎價最貴別墅,其次為歌賦山道三號,於2013年以6.5億港元(約26億元新台幣)賣出,每方呎12.6萬港元(約每坪1,793.4萬元新台幣),而新的一年房市交易仍延續去年熱絡氣氛,超級豪宅也「開紅盤」,由新鴻基地產於去年年中推出的山頂TWELVE PEAKS,其中七號屋一月份以4.91億港元(約19.64億元新台幣)成交,由一名中國大陸籍買家購入自住,平均呎價為11.3萬港元(約每坪1,608.4萬元新台幣),不但為個案成交金額新高,同時也為全香港別墅最高呎價第三位,新買家扣除稅項優惠後,仍須付5,700多萬港元(約2億2千8百萬元新台幣)「辣稅」。

山頂TWELVE PEAKS年初即開紅盤,成交呎價全港第三
山頂TWELVE PEAKS年初即開紅盤,成交呎價全港第三

豪宅後市樂觀 發展商搶地 促九龍新地王誕生

在山頂指標性豪宅成交激勵及國際資金不斷湧入之下,市場對豪宅後市普遍感到樂觀,也造就了九龍新地王誕生,日前九龍筆架山龍翔道住宅用地吸引了中、港、星三地財團搶攻,由嘉里建設以近24億港元(約96億元新台幣)得標,樓面呎價逾2萬港元(約每坪284.67萬元新台幣),打破華懋集團於2010年以呎價1.8萬多元(約每坪256.2萬元新台幣)標得九龍塘義德道土地的紀錄,同區二手屋主得知高價得標消息後,部份醞釀封盤。

山頂指標性豪宅成交激勵、國際資金不斷湧入之下,市場對豪宅後市普遍樂觀,促筆架山土地高價標出,成九龍新地王
山頂指標性豪宅成交激勵、國際資金不斷湧入之下,市場對豪宅後市普遍樂觀,促筆架山土地高價標出,成九龍新地王
土地高價得標,位於筆架山上的指標二手豪宅--畢架山峰屋主醞釀封盤
土地高價得標,位於筆架山上的指標二手豪宅–畢架山峰屋主醞釀封盤

此次得標的土地,投資額約40億港元(約160億元新台幣),將會興建20多間獨棟別墅及兩棟共30多個單位的分層住宅,爭取在48個月內完工,不排除以新成屋形式開售,而目前同區屋齡較新的二手分層住宅呎價約2.2萬港元至2.3萬港元(約每坪313.1萬元至327.4萬元新台幣),市場估計此塊土地每呎成本價已超過2萬港元(約每坪284.67萬元新台幣),待個案落成後,呎價最少要3.5萬港元(約每坪498.2萬元新台幣)才有合理利潤。

國際貨幣政策利多 香港豪宅補漲力道增強

由於部份歐洲央行宣佈量寬政策,國際資金不斷找尋指標性的投資標的,相信部份資金將流向豪宅市場,而根據香港政府差餉物業估價署發表的數據顯示,去年全香港整體房價上升13.3%,其中,400呎以下(約11.2坪)的小單位房價漲幅高達15%,而豪宅房價僅有溫和上升5.7%,落後整體市場,目前多數個人投資者認為小單位漲幅已大,價格已至頂端徘徊,反而豪宅仍有補漲空間。

另外,根據中原指數最新資料顯示,中大型單位指數最新來到138.42點,創歷史新高,指數較上週上升2.19%,升幅為17週最大,且三個月內已累升9.35點,升幅達7.24%,已超過中小型單位指數的6.59點及升幅5.11%,反映出豪宅房價近期不斷從後追趕中小型住宅,預料今年在利多支撐之下仍有升幅。

事實上,近期香港房地產市場充斥著低價樓爆煲論、政府再度加辣等負面消息,正當學界與業者爭論著香港房市泡沫何時爆破之際,超級豪宅交投氣氛卻悄悄升溫,成績不俗,印證了「風水輪流轉,房價輪流漲」市場不成文的規則,也由於近年來政府集中發展中小型單位,豪宅供應量少,相信今年焦點可回流聚焦豪宅市場;此外,目前巿場資金充裕、低息環境持續也沖淡了政策打房帶來的影響,市場相信只要國際、香港本地經濟基調穩定,勢為羊年豪宅巿場帶來正面的表現。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算

國際貨幣量寬政策帶動 2015香港超級豪宅行情看俏

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