太古城社區內商業密集、交通便利,受香港中產青睞,每月租金8萬起跳

為了抑制中小型住宅房價漲勢洶湧,由香港金融管理局推出新辣招,緊縮總價700萬港元(約2,800萬元新台幣)以下房地產貸款成數,使得原本成交熱絡的二手市場成交急挫,部份頭期款預算不足或需再觀望後市的買方陸續轉買為租,根據香港媒體市調部研究最新租買交易,三月份香港百大社區1,136件成交當中,租賃成交便高達814件,佔整體市場成交比例增至七成二,二手指標社區中以港島區鰂魚涌太古城及新界區天水圍嘉湖山莊租賃成交為最多,並有價量齊揚之勢,近年因房價高漲導致低迷的租金投資報酬率將有機會從谷底攀升。

天水圍嘉湖山莊三月份買賣成交驟減但租賃市場活躍,位居全港第一,租賃價量齊揚
天水圍嘉湖山莊三月份買賣成交驟減但租賃市場活躍,位居全港第一,租賃價量齊揚

買賣冷 租賃熱 租屋量較買賣高出一倍 轉買為租促租金上揚

由於金管局緊縮貸款成數後,香港房屋買賣氣氛趨於觀望,二手成交量回到去年第一季的低水位,但部分準買家因信心或頭期款不足被迫轉買為租,反而帶動了香港租賃市場轉趨活躍,三月份前三週百大社區便有814件租賃成交,而二手買賣成交量則僅有322件,租賃成交較買賣成交量超過一倍。

其中,以新界區的租賃交投最為活躍,一向為首購盤供應庫的天水圍嘉湖山莊,三月份買賣成交驟減,但租賃市場則相對受惠,前三週便有50件租賃成交,較上月同期達倍數成長,租金幾乎都已到達10,000萬港元(約40,000元新台幣)大關,估計三月份租賃有機會超過80件;同為房價低水位的屯門也有買轉租的趨勢,區域中的豫豐花園,過去為租金9,000港元(約36,000元新台幣)以下的低價租盤,在區域租客轉多的情況下,近日租金已出現超過9,000港元的行情(約36,000元新台幣),高於市價約5.7%。

另外,同樣的狀況在市中心也陸續發生,港島區的指標二手社區鰂魚涌太古城,甚至更出現「七租一買」的情況,成交呎租也不斷被追高,因而帶動該區的呎租攀上歷史高位,當地房屋仲介指出,太古城三月前三週便有約44件租賃成交,入門價為每月20,000港元(約80,000元新台幣),而呎租更高逾43港元(約每坪6,120元新台幣),較上月同期大升約4.5%再創歷史新高;而地點方便的九龍市區住宅租金也不便宜,如已有30年屋齡的老牌社區紅磡黃埔花園,兩房單位月租最便宜也要14,000港元(約56,000元新台幣)。

港島區中產社區太古城近期租務頻繁,出現「七租一買」的情況,成交呎租不斷創新高
港島區中產社區太古城近期租務頻繁,出現「七租一買」的情況,成交呎租不斷創新高
太古城社區內商業密集、交通便利,受香港中產青睞,每月租金8萬起跳
太古城社區內商業密集、交通便利,受香港中產青睞,每月租金8萬起跳
香港老牌社區九龍區黃埔花園因鄰近東西鐵交會的紅磡站、生活機能完善,房價及租金隨屋齡上升
香港老牌社區九龍區黃埔花園因鄰近東西鐵交會的紅磡站、生活機能完善,房價及租金隨屋齡上升

另外,根據中原地產研究指出,雖然二月份處於傳統租賃淡季,但市場對租屋需求強大,支持租金於高位站穩而未有回軟,私人住宅平均租金已連續三個月維持在呎租33港元(約每坪元新台幣4,697元)的歷史高位,而春節過後政府推出新措施壓抑房市,不少被淘汰的買家紛紛轉買為租,租盤迅速被吸納,估計租金仍有上升空間。

租金追不上房價漲幅 租金投報率跌破3%

去年香港房價明顯處於上升階段,根據香港物業差餉估價署資料顯示,去年12月私人住宅售價及租金指數雙雙創新高,私人住宅售價指數為277.6點,連升9個月,屢創新高,與2013年同期比較,2014年全年上漲13.3%,其中以實用面積431呎(約12.1坪)以下小單位價格全年大漲15%漲幅最為可觀,私人住宅租金指數則為165.7點,全年上升6%。

然而這波漲勢一直延續到2015年開年都未有停歇的趨勢,逼得港政府繼續出招壓制中小單位房價持續上漲,根據差餉物業估價署最新數據,一月份私人住宅售價及租金指數皆再續升,售價漲幅逾2%遠超過租金的0.66%升幅,其中,小單位住宅漲幅依然超過整體市場,漲幅達2.37%,造成此類住宅租金投報率應聲下滑,實用面積431方呎(約12.1坪)以下小單位平均租金投報率更只有2.9%,首次跌破3%,處於歷史新低,例如去年銷售量位二手住宅前三名的沙田第一城,去年房價漲幅高達20%,僅次於天水圍嘉湖山莊,使得投報率大跌,目前僅有1%至3.3%。

沙田第一城去年房價漲幅高達20%,導致租金投報率大跌僅有1%至3.3%
沙田第一城去年房價漲幅高達20%,導致租金投報率大跌僅有1%至3.3%

另外,港島及九龍同類單位平均呎租更較去年12月下跌0.25%及1.9%至37.4港元(約每坪5,323元新台幣)及29.2港元(約每坪4,156元新台幣),而同類單位與2003年Sars時期房價屈居低水位,投報率曾高達6.5%的榮景已不可同日而語;至於實用面積1722.24方呎(約48.4坪)或以上的豪宅,其租金更早在2011年12月便已跌破2.5%,即使租金指數已連升一段時間,但漲幅仍未追上房價,以致於最新投報率只有2.2%,與五年前投報率較高的情況也大為不同。

月租四萬以內租盤比例持續下降 租金上揚有利投報上升

港政府自2010年開始推出一連串壓抑房價措施,多年來確實成功地讓一二手市場上短炒風氣減少,但留下的後遺症即是二手放售及租賃物件量持續萎縮,租金自然水漲船高,根據香港房仲公司美聯物業研究指出,今年首兩個月全香港百大私人社區月租10,000港元(約40,000元新台幣)以下的租賃成交比率不到一成,相較去年全年約14%再度縮減,僅20,000港元(約80,000元新台幣)以上中高價租盤成交比率持續上升,顯示租金仍處在向上調整的階段。

此次,金管局再出招提高購屋門檻,市場已預期部份預算有限又無父母支援的首購客會由買轉租,在港政府「無意中」激出的租屋需求,使得租賃市場價量均獲得支撐,短期內租金指數預期仍有機會持續上升,而在目前房價漲幅縮小的情況下,租金投報率有機會從谷底回升。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算

金管局新辣招後遺症 準買家轉買為租 租賃佔成交七成二

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