新辣招將影響首購及換屋客置產計劃,二手市場進入觀望冷靜期

緊縮貸款成數 總價七百萬港元以下住宅只能貸六成

2014年低總價小型單位被市場炒得炙手可熱,聲勢更勝豪宅,但樂極往往就開始生悲,2015年一開年「低價樓爆煲論」便充斥整個市場,政府出手加辣調控耳語不斷,但一月份香港特首梁振英所進行新年度施政報告的內容,以及二月底財政司司長曾俊華所公佈的2015-2016財政預算案當中只提到將繼續增加土地及住宅供應量,均未對房市「加辣」有太多着墨,就在業界及買賣方覺得安心,小單位住宅價量又準備蠢蠢欲動的時候,事隔兩日香港金融管理局(金管局)即以迅雷不及掩耳的速度宣布,將推出三項措施緊縮貸款成數,即時生效,其中以總價700萬港元(約2,800萬元新台幣)或以下的自用住宅,貸款成數緊縮至六成影響最大,這是繼2013年2月之後,金管局推出的第7輪逆周期措施,業界雖已有面對政府加辣的心理準備,但也預期市場將對新辣招有段適應期,二手交投預料又將凍結,原本期待年後的「小陽春」將就此落空。

新辣招將影響首購及換屋客置產計劃,二手市場進入觀望冷靜期
新辣招將影響首購及換屋客置產計劃,二手市場進入觀望冷靜期

調控過熱、維持地產及金融穩定 金管局三項新措施緊縮貸款壓制中低總價單位漲幅

香港政府自2013年2月底「雙倍從價印花稅」DSD辣招正式實施以來,連同之前已推出的「額外印花稅」SSD及「買家印花稅」BSD壓力之下,「三D」辣招已滿二年,香港房市成交出現「價高量低」格局,儘管近一年來二手住宅成交量由谷底回升,每月平均成交數仍不到五千件,整體成交量不如實行辣招前的水平,但事實上中小型住宅價格上升幅度超過整體市場表現一事,早就引起港政府的關注。

金管局總裁陳德霖認為,中小型住宅(約12.1坪以下至21.1坪)價格於2014年6至12月期間上升12%,而成交量由2014年上半年4,400多件,上升至超過6,000件,由於市場持續升溫,特別選在財政司司長公佈2015-2016財政預算案後二日便緊急宣佈推出新一輪共3項逆周期「加辣」措施,措施包括樓價700萬港元(約2,800萬元新台幣)或以下自住物業,貸款成數由六至七成降低到六成;此外,金管局亦緊縮購買第二間自用住宅物業,以及非自用物業貸款之每月供款與入息比率上限,由五成降至四成。

此次為香港金管局自2009年起第七輪緊縮房地產貸款成數,卻是第一次針對「自住」者採取制衡措施,金管局指出,香港家庭負債佔本地生產總值已升至64%,創下歷史新高,而去年下半年低總價住宅交易暢旺,成交額佔市場近六成之多,因此為了維持市場穩定性及健康發展,只能再次提出緊縮貸款成數的措施;此外,金管局也指出,目前購買總價700萬港元(約2,800萬元新台幣)以內物業的貸款申請中,約七成申請者會貸至六成或以上,意味著金管局新辣招將影響大部份購屋人士,根據這點,發展局局長陳茂波則表示,能理解緊縮購屋貸款成數將對計劃置業人士造成影響,但目前中小型單位價格持續上升,並且在過去半年,中小型單位樓價升幅較大,部份在新界區的單位平均呎價,與市區比較已無明顯分別,而新措施推出前,部份買家在銀行獲得七成貸款後,再透過按揭保險計劃借到兩成,變相使得買方只需付一成頭期款便可買屋,促使部份人急於「上車」,令成交價變得不正常,現在反而是個好時機讓買方冷靜下來,看清市場情況再考慮置業。

新界區小單位、低總價住宅密集的社區去年交易火熱,出現平均呎價逼近市區價格的不正常狀況,成為政府再次出招的主因
新界區小單位、低總價住宅密集的社區去年交易火熱,出現平均呎價逼近市區價格的不正常狀況,成為政府再次出招的主因

二手市場預料將凍結 新推案因應新招調策略 紛與貸款中介公司合作 推二按續吸首購客

金管局緊縮購屋貸款成數,使得香港購屋門檻更高,但業界樂觀表示,金管局今日推出的新一輪3項逆周期措施主要針對中低總價市場,受影響最大的將會是頭期款有限的首購客,預估總價700萬港元(約2,800萬元新台幣)以下的單位交投量會有明顯縮減,但未必會對整體市場帶來大衝擊,且相對而言,對於豪宅及一手新案市場來說反而會因而得利。

農曆新年後香港發展商加快推盤,短期內將有多超過2,000個小單位新案推出市場銷售,雖然適逢金管局出招,特別針對低總價單位的貸款作出限制,但比起二手市場觀望氣氛濃厚,發展商反而顯得老神在在,為刺激買家入市,多個發展商即時變陣,計劃與貸款中介公司合作推出二按服務,讓買家在調動資金上更靈活,過去銀行放款條件較為寬鬆,新案買家採用二按的比例少於一成,但金管局推出新措施後相信比例將急增。

進入羊年後首發新案,由長江實業推出的紅磡「悅目」,首批推出銷售的單位中以優惠價後計算,有67%總價低於700萬港元(約2,800萬元新台幣),但在發展商積極安排提供二按之下反應不俗,目前已收到750張購買支票,已超過推出戶數的13倍,因此,個案宣稱將會如期推售,不受影響。

由於市場上約八成二手買家將受新措施影響,巿場需要時間消化,因此,市場普遍預期短期內二手交投將會「凍結」,相信部分買家或許會轉向新案市場,原本期待的年後小陽春將因此「夭折」,但因目前市場供需仍然失衡、租金亦有所支撐,且在新措施影響下,必定又再使得二手放盤量縮的歷史重演,香港中長期房價仍很難下結論是否會因而下跌;再者,雖然金管局出招影響到真正自用者,但按揭保險公司同步出招希望能減低影響,目前只要有固定收入、供款與入息比率不超過45%的首次置業人士,仍可申請到九成按揭,因此,目前業者普遍對市場未感到完全的悲觀。

在租金支撐及新措施影響下,又將使得二手放盤量縮的歷史重演,香港中長期房價走勢仍難有結論
在租金支撐及新措施影響下,又將使得二手放盤量縮的歷史重演,香港中長期房價走勢仍難有結論

居屋補價貸款、積極賣地、收緊貸款三管齊下 香港房價可望回穩

財政司司長曾俊華於上月25日發表2015-2016財政預算案,公佈了居屋補地價貸款計劃,並配合新一年度將積極賣地的訊息及之後金管局的逆周期措施「三管齊下」來調控房市,各界相信近期香港房價將走向平穩。

增加住宅供應來迎合市場需求已經成為近年香港政府整體調控房市的主調,可惜「遠水不能救近火」,再者,增加印花稅此招也在房價高漲之下影響逐漸淡化,因此,最終惟有再從金融貸款、緊縮銀根方面著手,業界普遍認為港政府有三招可調控市場,包括加稅、租金管制及收緊銀根,而此次政府選擇用緊縮貸款措施,算是其中較為溫和的方式,因此,估計對整體房市不會有太大衝擊,不過,金管局推出措施算是港政府發出關注房價升勢不正常的警訊,如果措施無效,將不排除會繼續出招,採取對市場衝擊更大的作法。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算

為小宅降溫 港政府又出招閃電「加辣」

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