曾兩度流標的天水圍輕鐵天榮站共構項目終於成功標出,此案可提供1,500個中小型單位

缺鐵路、都更案加持 土地變更需時 達標添難度

儘管有辣招威脅,近一年香港房價仍舊升升不息,眼見市場「炒」風又響起,港政府無法坐視不理,以「短攻長守」策略應對,近日除推出緊縮中小型單位購屋貸款的「新辣招」來為房市降溫,在新辣招推出前一刻,發展局局長陳茂波也正式公佈2015年至2016年政府賣地計劃,持續透過增加土地供應作為平衡房市的長遠策略,預計一年內將推出29筆住宅用地,約可提供1.6萬個單位,主要仍集中在新界區,以中小型個案為主,其中,有15筆住宅土地仍需進行土地變更,年度供應能否達到目標備受考驗;此外,因鐵路共構案及及都市更新案土地數量銳減,整體私人房屋土地供應目標為1.9萬個單位,將較上一年度提供2萬個單位減少。

香港土地難求,政府計劃年內共推售29筆官方土地以穩市場
香港土地難求,政府計劃年內共推售29筆官方土地以穩市場

29筆住宅集中新界 市區缺地 豪宅區土地有望問鼎新地王

發展局局長陳茂波於二月底公佈2015至16年賣地計劃,預計將會推出29筆住宅用地,主要集中在新界區,其中16筆為新增土地,包括22筆來自新界區、5筆來自九龍區及2筆港島土地,共可提供約1.6萬個單位,市區僅有7筆土地供應,為近13個年度以來最少;另外,除了住宅用地之外,也將推出4筆商業商貿用地、以及1筆酒店用地。

大型用地一向受香港發展商青睞,可惜近年大型土地難覓,因此最新賣地表當中,以100至500戶中型項目的土地比例較多,而最受市場矚目的土地當屬座落於九龍市區何文田常盛街及九龍筆架山,其中,何文田土地估計可建樓面面積約為58.77萬方呎(約1.65萬坪),為市區罕見頗具規模的豪宅用地,相信屆時將受到大型發展商激烈競爭搶地;而另一筆九龍筆架山龍翔道豪宅土地,鄰近早前才售出的九龍區地王,市場均對其後續結果有所期待。發展商認為市區新供應有限,房價升值可期,而九龍何文田及筆架山兩筆土地估值均超過70億港元(約280億元新台幣),有機會問鼎新年度地王寶座。

面對賣地表中市區用地減少,陳茂波解釋是因為部分市區土地在土地變更上出現阻礙,包括港島灣仔及九龍旺角土地,阻礙來自於分區計劃大綱圖受到特定團體向法院提出司法覆核影響,未能完成土地變更,增加市區土地提供的困難度。

鐵路及市建局土地供應銳減二成七 首季列先發重頭戲

上一個財政年度,港政府共推售二十筆住宅用地,將可興建6,300個私人住宅單位,連同鐵路共構項目、市建局都市更新案、私人重建及發展項目,共可提供2萬個單位,其中鐵路共構項目及市建局都市更新項目提供超過1.1萬個單位,佔總數超過5成,由此可知,鐵路及市建局是政府土地供應的重要來源,但發展局公佈15/16年度賣地計劃當中,屬於鐵路住宅項目及市建局項目所提供的單位約8千個,較上年度跌約27%,包括西鐵元朗站及港鐵將軍澳日出康城分別提供約1,880及5,350個單位,而市區重建局所主導的都市更新項目供應約840個單位。

鐵路共構案土地供應銳減,為今年達標添難度
鐵路共構案土地供應銳減,為今年達標添難度

事實上,去年度土地供應得以超標,很大比例在於多個大型鐵路住宅項目成功招標所帶動,其中包括曾兩度流標的新界區天水圍輕鐵天榮站鐵路共構項目終於成功標出,由新鴻基地產成功奪得發展權,終結單一項目出現流標3次的厄運,而光是此案便可提供1,500個中小型單位。

曾兩度流標的天水圍輕鐵天榮站共構項目終於成功標出,此案可提供1,500個中小型單位
曾兩度流標的天水圍輕鐵天榮站共構項目終於成功標出,此案可提供1,500個中小型單位

然而,港政府似乎已有決心續增土地供應,單以新一年財政年度首季(4至6月)準備出售地中,官地、鐵路及市建局項目便已有6,200個單位,若能成功售出,其數量已佔全年度目標超過3成,其中,港鐵將軍澳站日出康城招標地約2,450個單位;而近年港政府都市更新案進度緩慢,釋出的土地有限,今年市建局開春首發,拿出九龍城區位於未來港鐵沙中線周邊北帝街、新山道交界及馬頭圍道所進行的都市更新案土地出售,屆時也將可提供650個單位。

港政府都市更新案進度緩慢,釋出土地有限,九龍城區北帝街、新山道交界及馬頭圍道所進行的都市更新案土地可提供650個單位
港政府都市更新案進度緩慢,釋出土地有限,九龍城區北帝街、新山道交界及馬頭圍道所進行的都市更新案土地可提供650個單位

土地變更遇阻 下財年供應達標難

港政府決心長遠增加土地供應,雖然去年賣地數字成功達到目標,但下個財政年度仍未敢鬆懈,儘管隨著港政府推售土地態度積極,底價較貼市價,有機會吸引中小型發展商參與,提高標出的機會,但因為今年土地供應側重政府官地,29筆土地當中,有高達15筆土地仍需進行土地使用變更等工作,一共有7,900個單位將受到影響,當中8筆土地已於去年展開變更程序,剩餘7筆土地使用變更則會在新年度展開,由此可見雖然土地供應面臨許多變數,但港政府急於增加供應以對抗房價因供給短缺的決心仍十分堅定。

目前港政府覓地遇上不少阻力,所提出的土地使用變更案中,部份已受到特定團體以環保、保育等的理由向法院提出司法覆核,增加變更案的困難度及拉長審核時間,因此,近日連特首梁振英都忍不住透過和青年對談的機會,呼籲香港青年能在輿論上幫忙政府,反擊有人以司法覆核手段阻撓政府覓地,只是香港青年人買不買單、會不會幫政府誰也不知道,但港政府認為增加土地供應才是穩定房價,讓香港房市健康發展的治本方法,這點相信各界都是持正面、樂觀的態度,只是要如何達成,恐怕還需港政府與地方團體進行一番角力才能逐漸明朗化。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算

港政府計劃年內共推29筆住宅地以穩市場

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