2013-2014年度租值曾大升57%的銅鑼灣駱克道翠華餐廳,其三層樓高的店面於2014-2015年度租值僅升7.2%,漲幅縮小最多

新界區受水貨客帶動漲勢強勁

根據港政府最新公佈的香港零售業統計報告顯示,2014年總銷金額約4,932億港元(約19,728億元新台幣),較2013年下跌0.2%,其中珠寶首飾、鐘錶及名貴禮品的銷售金額下跌13.7%,而今年一月份整體表現更較去年同期下跌14.6%,創下2003年以來最大跌幅,零售業績表現不佳使得業者在店面租賃上不再如過去般進取,雖然市區核心零售區因此面對店面租金下調壓力,但新界區店面反而受到民生消費及中國大陸「水貨客」大量採購日用品支撐,年租金及價格上升力道強勁,成為今年店面投資的亮點。

新界區上水店面受水貨客帶動,租售價漲勢強勁
新界區上水店面受水貨客帶動,租售價漲勢強勁

自由行遊客「豪」氣不再 市區黃金店面光芒減弱 店面租值下跌

香港政府差餉物業估價署根據去年10月1日的租值,重估全香港物業應課差餉租值,其中,過去高級名牌林立的四大核心區中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角的黃金店面受到中國大陸打貪、遊客消費由高檔產品轉移至中低檔產品的影響導致零售數據表現欠佳,租金估值漲幅減少,甚至部份店面租值更因此而下跌。

自由行遊客「豪」氣不再,市區黃金店面光芒減弱,店面租值下跌
自由行遊客「豪」氣不再,市區黃金店面光芒減弱,店面租值下跌
旺角曾經是中國豪客一擲千金之地,貴價金飾、奢侈品商舖林立
旺角曾經是中國豪客一擲千金之地,貴價金飾、奢侈品商舖林立

其中,店面王集中地銅鑼灣首當其衝,由於自由行遊客豪氣不再,近10年來受到中國大陸遊客歡迎的珠寶、鐘錶及高貴奢侈品業績下滑,導致以往黃金店面年年加租的盛況不再,甚至曾經連續二年成為全球租金最昂貴的銅鑼灣羅素街也面臨租金估值增幅縮小的局面。

根據差餉物業估價署重估下年度的應課差餉租值顯示,自由行旅客一向最愛的羅素街,名店Burberry承租的金朝陽中心店面租值雖仍上升,最新租值逾7,000萬港元(約2.8億元新台幣),年度漲幅達8.7%,但上升幅度已較2013-2014年的15%縮小;此外,2013-2014年度租值曾大升57%的駱克道翠華餐廳,其三層樓高的店面於2014-2015年度租值達1,480萬港元(約5,920萬元新台幣),較去年同期僅升7.2%,漲幅縮小最多,而景隆街店面新年度租值甚至則較去年下跌三成,香港地產界表示,由於附近有店面空置超過四個月,租金要減少一半才有人願意承租,若黃金地段賴以為生的零售業業績持續惡化,店面明年租值仍有可能持續下跌,甚至有退租潮湧現。

2013-2014年度租值曾大升57%的銅鑼灣駱克道翠華餐廳,其三層樓高的店面於2014-2015年度租值僅升7.2%,漲幅縮小最多
2013-2014年度租值曾大升57%的銅鑼灣駱克道翠華餐廳,其三層樓高的店面於2014-2015年度租值僅升7.2%,漲幅縮小最多

大陸水貨客帶動 新界民生區店面租值大升3倍

由於香港對民生用品進口素質管制嚴格,對於常爆發賣假貨、食品安全堪虞的中國大陸來說,香港貨成了正牌貨的指標,售價及獲利往往比大陸品牌高上幾倍,而一陸之隔、一簽多行(註)的香港就此成為中國水貨客進貨的後花園,也由於水貨客數量甚多,對香港本地供應價格造成影響,因此過去數星期,由民間組織發起的反水貨客示威活動陸續在港島中區、九龍旺角、新界元朗、荃灣、屯門、上水及沙田展開,雖然有爆發零星衝突,然而水貨客至香港民生區掃貨的熱度似乎仍未受到影響。

過去新界區單純只作自家區內居民生意,零售店面租售價格起伏不大,然而,近年由於受到部份自由行旅客及水貨客帶動,鄰近中港邊境、有地鐵經過的新界區上水、元朗、屯門等地區的店面租金狂升,根據差餉物業估價署最新公佈的租值來看,上水水貨客掃貨熱點之一的新功街,有店面租值五年間狂升逾三倍,藥房、化妝品店及日用品密集的新豐路,店面租值更已超越九龍市區尖沙嘴加連威老道上部份店面。

由於中國大陸自由行旅客及水貨客購物需求,使得上水藥房、藥妝店、零食店及港幣兌換店越開越多,生意十分興隆,甚至從鄰近上水火車站的新豐路,蔓延至新功街、新康街及巷仔街形成「藥房商圈」,新豐路上藥房新一年度的租值,較去年上升百分之十,其中一間藥房新年度租值高達267萬港元(約1,068萬元新台幣),租值已超越尖沙嘴加連威老道店面租值,此間藥房租值五年間也大升逾兩倍;同樣主攻自由行及水貨客的新功街,短短五十米超過一半店面都是售賣巧克力、化妝品及零食等商舖,其中一間店面新年度租值約69萬港元(約276萬元新台幣),該店面租值五年間已狂升超過三倍,當地房仲業者也表示,目前上水一舖難求,由於近年店面交投急增,吸引不少投資者錢進上水炒作店面。

大陸自由行旅客及水貨客購物需求,上水火車站周邊形成「藥房商圈」
大陸自由行旅客及水貨客購物需求,上水火車站周邊形成「藥房商圈」
曾經純樸寧靜的鄉鎮,因鄰近深圳形成大批水貨客掃貨的特殊區域
曾經純樸寧靜的鄉鎮,因鄰近深圳形成大批水貨客掃貨的特殊區域

同樣的,元朗店面身價同樣跟著扶搖直上,以壽富街一帶的藥房最密集,單是同樂街至元發徑一段路上30多間店鋪,藥房、連鎖日用品店等便佔了三成,除了水貨客及自由行遊客購物之外,近期有多個大型住宅新案陸續交屋,區內消費人口將逐漸增加,有了當地民生消費需求作為後盾,就算日後面臨升息或政策調整,受到影響的程度將不若市區店面來得嚴重,因此業者樂觀估計元朗區店面租金年內將有兩成漲幅,買賣價漲幅也有10%至15%。

上水新豐路上藥房最新租值較去年上升10%,五年間也大升逾兩倍,租值已超越尖沙嘴加連威老道店面
上水新豐路上藥房最新租值較去年上升10%,五年間也大升逾兩倍,租值已超越尖沙嘴加連威老道店面

二月份店面買賣月跌11% 新界區逆市上升 市中心短空長多

政策及經濟數據的變化也反應在店面買賣成交上,整體店面交投步伐減慢,由於市區核心零售區店面租金受壓,相較之下,新界民生區店面投報率較市區為高,不少店面投資客轉向至新界區覓貨。
根據美聯工商舖與土地註冊處資料顯示,二月份店面買賣僅有147件,較一月份跌11%,為半年內最低;雖然成交件數下滑,但同期成交金額約18.05億港元(約72.2億元新台幣)反而上升1%,其中,超過億元的超級店面共有3件,較一月份增加50%,成交金額則激增1.3倍至5.04億港元(約20.16億元新台幣)。

若以分區來看,港島、九龍及新界三區交投各自表現,其中位於市區的港島及九龍區成交價量已連跌兩個月,其中以九龍區僅有51件成交,總銷金額6.83億港元(約27.32億元新台幣),分別下跌42%及22%最為明顯;港島區則有28件成交,總銷金額4.93億港元(約19.72億元新台幣),分別跌約15%及1%。新界區交投則逆市上升,領先市區,二月份成交共有68件,總銷金額為6.29億港元(約25.16億元新台幣),同步上升51%,其中,屯門區因「壹號總站 (ONE TERMINAL)」店面拆售帶動下,共有16件成交,佔新界區成交的二成四,成為二月份新界區店面成交推手。

至於市區核心零售區(銅鑼灣、中環、旺角及尖沙咀)二月份店面僅11件成交,較一月份下跌27%,創下10個月來新低,雖然成交量縮,但受惠於尖沙咀金巴利道店面以1.43億港元(約5.72億元新台幣)成交,推升市區店面總銷金額上升44%至2.56億港元(約10.24億元新台幣),也使得二月份核心四區一線店面指數止跌回升。

上月過年濃厚氣氛影響下,拖慢整體成交速度,雖然年後港政府推出的新一輪逆周期措施對市場影響不大,但礙於部分買家需時間消化政策,預期短期內買家仍持續觀望;再者,目前市場上缺乏全新中大型商場店面拆售登場,估計近期店面交投量將較為疏落,整體而言,新界區鄰近中國邊境區域店面交投將持續受到租金調漲的利多刺激而成為投資客的心頭好,市區店面則在租金未見好轉之下,買賣氣氛不如往年,但市區黃金地段店面供給量始終有限,雖然短期受壓,但以長期保值性、稀有性來看,相信仍會吸引實力買家入場,上億黃金店面仍不寂寞。

註1:「一簽多行」即一年無限次進出香港,在中國深圳232萬居民中,大多數居民只需要花100元人民幣簽證費用便可一年内無限次進出香港,政策雖為香港自由行觀光加分,但同時也帶來更多水貨客走私日用品至中國提價兜售的問題,因而引發中港居民之間的衝突,近期香港政府已有意緊縮政策。

註2:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4計算

風水輪流轉 香港零售業走下坡市區店面受壓

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