九龍灣為香港商辦區後起之秀,未來供給量仍可觀

區域老舊就一定不值錢?!這句話可能不一定是對的,因為「舊」也有機會變黃金。現在的香港由於地小人稠,寸土寸金,部份早期開發,建築物已變得殘舊的區域,已被香港政府相中,藉由都市更新、新的都市計劃讓區域進行大變身,改造後的身價自然不可同日而語,其中,位於九龍之東的觀塘區便是近期一個讓商業成功移入的指標區域,觀塘,已逐漸改頭換面,不再是老舊、工廠、公屋的代名詞,它代表的是香港金融服務業群移的新時代。

九龍灣A辦及大型購物中心林立,地貌已改變
九龍灣A辦及大型購物中心林立,地貌已改變

十年前的觀塘,在很多人眼中只是個黑黑暗暗的工廠區,工廠區周邊伴隨著一批又一批的公共房屋,這裡曾經僅為基層人民安居之處,和大型商業發展完全扯不上關係,然而,隨著香港經濟持續增長,市中心商辦已不敷使用,於是港政府開始在經濟中心港島以外的地區尋覓新發展區域,挑中地理位置及交通條件均合乎發展條件的觀塘,在當地推行多項重大措施,包括起動東九龍計劃、觀塘市中心重建等,東九龍一帶辦公大樓愈來愈受大型企業歡迎,空置率由2008年約30%,下調至目前約7%,未來十年也將會是香港A級辦公室的供應重鎮。

觀塘市區及山區除了麗港城為指標私人住宅外,多為公共房屋
觀塘市區及山區除了麗港城為指標私人住宅外,多為公共房屋
觀塘區在港政府推動起動東九龍計劃後觀塘區躍為香港第二大商業樞紐地位
觀塘區在港政府推動起動東九龍計劃後觀塘區躍為香港第二大商業樞紐地位
東九龍一帶辦公大樓受大型金融服務業歡迎,空置率不斷下降,未來十年將是香港A級辦公室的供應重鎮
東九龍一帶辦公大樓受大型金融服務業歡迎,空置率不斷下降,未來十年將是香港A級辦公室的供應重鎮

和港島東隔海相望 工廠林立走過製造業繁榮年代

1950年代之前的觀塘區曾是個頗為荒蕪的海灣,直至1950年代香港政府開始發展衛星城市,觀塘區為九龍唯一被納入規劃及發展的區域,自此,開始進行了一連串的填海工程,填海的土地給予廠家作為發展之用,即在鴻圖道以北及開源道延著海岸線興建了大量的工廠,此時正值許多中國大陸廠商南下到香港設廠,這片位於觀塘南側的填海區成為九龍半島最大型的工廠區,為觀塘工業區奠定發展的雛型。

觀塘市中心則在1960年開始成形,清拆雞寮這個百年古村後興建了觀塘徙置區,並於秀茂坪、藍田及油塘等地大規模興建公共房屋,其中最早落成的為觀塘翠屏邨,陸續又有牛頭角下邨、秀茂坪邨、油塘邨及藍田邨等多個公共屋邨,成為九龍早期公屋群聚處。

港政府早期於秀茂坪、藍田及油塘等地大規模興建公共房屋,其中最早落成的為觀塘翠屏邨
港政府早期於秀茂坪、藍田及油塘等地大規模興建公共房屋,其中最早落成的為觀塘翠屏邨
牛頭角下邨也是公屋集中區
牛頭角下邨也是公屋集中區

1970年代觀塘區開始大規模發展,曾居當時香港各區人口之冠,由於工業區的人流和住宅區居民的增加,港政府興建地鐵觀塘綫,於1979年通車,為香港最早擁有地鐵車站的四個區之一;然而,隨着住宅社區和人口老化,部份居民開始遷出該區,加上香港製造業式微後,觀塘區各工廠相繼空置,有不少荒廢建築物,僅用來作為貨倉用途,昔日的繁榮與光輝彷彿隨著夕陽工業而蒙上一層灰,好在2011年港政府宣佈將由發展局主導執行《起動九龍東》計劃,建議將觀塘工業區經濟轉型為觀塘商貿區,為這個曾經風光,曾經落寞的區域又燃起了一絲希望。

觀塘商貿區沿著海岸線及地鐵線而生
觀塘商貿區沿著海岸線及地鐵線而生

天時、地利及人和 觀塘跟隨九龍東正式起動

一向為知名企業擠破頭夢想進駐的港島中環辦公室,由於新供應短缺,租金自金融海嘯後不斷上升,已超過部份企業可負擔的水平,同時令企業的營運成本大為增加,因此,自2009年開始不少企業決定遷離核心區,開始在區外另作選擇。

有鑒於此,香港政府興起了《起動九龍東》計劃,加快九龍東順利轉型,成為香港中西區以外另外一個富有吸引力的核心商業區,以支持香港經濟的增長。

九龍東轉型自《都會計劃》,當中提及「具潛力的商業樞紐應在九龍的邊緣地區和荃灣一帶適合的地點,容納從商業中心區分散出來的商業和辦公室用途」,其中觀塘及新蒲崗均被初步列為「商業或辦公室樞紐」,之後,由於考量到觀塘商業區的規模最大,於是觀塘區出線成為香港政府刻意培植的另一個一級商業區域,計劃公佈後立即引起了社會及媒體的關注。

由於觀塘區發展得早,除了經濟價值外,其所處的時代、產業及背景也頗具文化價值,於是主導單位展開《九龍東工業傳統及公共藝術與城市設計潛力研究》,探討九龍東工業大廈的緣起、演變和發展史,並且透過圖書館、年鑑及年報等歷史資料,考究觀塘和九龍灣的工業歷史,此舉希望可以將傳統工業結合公共藝術和城市設計,保留住九龍東的傳統工業特色;隨著傳統工業區九龍東逐漸轉型為商業貿易區,也計劃打造九龍東工業文化地圖,未來將開放予遊客參觀及了解觀塘、牛頭角及九龍灣一帶的工業文化,其中,象徵工業時代的九龍麪粉廠即是亮點之一。

隨著傳統工業區九龍東逐漸轉型為商業貿易區,計劃打造九龍東工業文化地圖,象徵工業時代的九龍麵粉廠即是亮點之一
隨著傳統工業區九龍東逐漸轉型為商業貿易區,計劃打造九龍東工業文化地圖,象徵工業時代的九龍麪粉廠即是亮點之一
九龍灣過去多為修車廠及倉庫,由輕工業轉型成為高級辦公區,類似台北市內湖
九龍灣過去多為修車廠及倉庫,由輕工業轉型成為高級辦公區,類似台北市內湖

過去,許多大型本地及跨國公司為了企業形象及地位,都會堅持進駐中環或金鐘的A級辦公室,如國際金融中心(IFC)、置地廣場、交易廣場、太子大廈、長江集團中心、遮打大廈、太古廣場及力寶中心等,可惜,中環及金鐘的土地供應量已達飽和,可發展的空間也十分有限。相反地,從2013年展開的東九龍區辦公室發展項目佔地超過2百萬平方呎(約5.6萬坪),也由於租金較港島為低,包括創紀之城、宏利金融中心、安盛金融大樓、友邦金融大樓、企業廣場、國際交易中心、Manhattan Place等,已有不少國際知名金融、保險、貿易、服務業陸續將企業據點擴遷至觀塘商貿區及九龍灣,而超大型購物中心如Mega box及APM的進駐均成為觀塘區兩大新地標,促進經濟活絡,此外,未來十年,香港A級辦公室新供應將增加2千萬平方呎(約56.2萬坪),東九龍便佔了六成,在區域大規模發展及交通配套上的加持,辦公室租金直逼尖沙咀行情,東九龍勢必將成為第二個中環商業樞紐。

九龍灣商辦林立,中大型企業進駐,已成為上班族工作新據點
九龍灣商辦林立,中大型企業進駐,已成為上班族工作新據點
九龍灣為香港商辦區後起之秀,未來供給量仍可觀
九龍灣為香港商辦區後起之秀,未來供給量仍可觀

裕民坊 觀塘人集體的回憶 用重建換取區域重生

儘管外界均認為九龍東具有成為香港另一個主要商業樞紐的潛力,但它仍未具備取代中環區的能力,因為若缺少住宅及配套設施發展,將很難擔任重要的角色,只適合作為後勤辦公室之用,而高級管理層將繼續留在中環,港政府也發現了這個問題,由於觀塘區內住宅及商舖面臨老舊,就算辦公室蓋得再多、再體面,也難以讓企業有遷移及深耕區域的決心,因此,這點反而促成讓觀塘市中心重建加速的動力。

觀塘市中心仍保有早期工業區的影子
觀塘市中心仍保有早期工業區的影子

在1960年代初,位於當時的觀塘新市鎮心臟地帶的裕民坊已開始發展,許多香港名人、知名企業都曾是它的業主,包括邵逸夫、霍英東、匯豐銀行及恒生銀行等,經過了五十年,店舖更擴展至鄰近的各個街道,包括銀行、金舖、服飾店及戲院等,每一條街都有其特色,例如物華街過去就以金舖及銀行的集中而著名,裕民坊,充滿著老觀塘人在此生活的回憶,然而面臨老舊問題,就算再不捨也得面對重建的現實。

前面一排的裕民坊是觀塘人集體的回憶,整區將面臨重建,未來區域內將改頭換面,設有住宅、大型商場、酒店及民生商舖
前面一排的裕民坊是觀塘人集體的回憶,整區將面臨重建,未來區域內將改頭換面,設有住宅、大型商場、酒店及民生商舖

觀塘市中心重建項目,為香港史上最大規模的都市更新重建計劃,備受外界矚目,2007年便已啟動項目,工地面積達57萬平方呎(1.6萬坪),約1,653個物業單位及約 5,000人將受到影響,估計項目的總發展成本高達數百億港元。整個計劃分五期發展,首期已發展成住宅「觀月‧樺峯」,並於2013年年底開賣,目前實用平均呎價為1.4萬港元(約每坪199.2萬元新台幣),屬於此舊區內的新穎豪宅。

觀塘市中心重建項目,為香港史上最大規模的都市更新重建計劃,整個計劃分五期發展,首期已發展成住宅_觀月_樺峯_,屬於此舊區內的新穎豪宅
觀塘市中心重建項目,為香港史上最大規模的都市更新重建計劃,整個計劃分五期發展,首期已發展成住宅_觀月_樺峯_,屬於此舊區內的新穎豪宅

而第2及第3期坐落於物華街及協和街一帶,該項目總樓地板面積高達165.13萬平方呎(約4.64萬坪),將建有4幢住宅及零售商場,另規劃政府大樓店面(包括公共交通交處及小販市集等),於去年第三季進行招標,一開始有多家發展商感興趣,港政府也力邀香港十大財力雄厚的發展商包括長實、恒基、新地、太古、會德豐、鷹君、嘉里、南豐、新世界、信和等公司來參與投標,然而因發展商入標價遠低於項目規定的「入場費」80億港元(約320億元新台幣),加上發展商多擔心工程龐大造成工期延誤從而引發超支問題,宣佈流標收場。

但港政府對此案十分重視,因關係到未來土地供應及經濟延續發展,短期內立刻修改第二輪招標內容,修訂項目相關工程的延誤風險條款,放寬原來計劃全部興建17至22.5坪大單位的規定,容許發展商拆成小單位推案,以回應市場對首購單位的需求,並減低中標發展商面對的不明朗因素,最後由信和置業及華人置業合組的財團成功投得項目,由於港政府退讓,中標價低於70億港元(約280億港元);至於第4至第5期位處政府合署及裕民大廈一帶,將以商業發展為主,樓地板面積達200萬平方呎(約5.6萬坪),規劃作為觀塘區最大型的購物中心、辦公室及酒店,觀塘將逐漸脫離傳統工業區的形象,正式轉型為香港另一個重要的商貿地帶,未來將與港島中環、九龍尖沙咀分庭抗禮,也將共同扛起延續香港經濟榮景的責任與使命。

註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:4、坪:平方呎=1:35.5833計算

昔日老舊工廠區因重建而重生 觀塘區躍為香港第二大商業樞紐

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